Bumagsak ng 4.1% ang benta ng mga existing-home sa US noong Oktubre sa seasonally adjusted annual rate na 3.79 milyon, ang pinakamahinang bilis simula noong Agosto 2010, dahil ang mataas na gastos sa pangungutang at limitadong imbentaryo ay patuloy na nagpatigil sa malaking bahagi ng merkado ng pabahay. Sinabi ng National Association of Realtors noong Martes na ang mga benta ay 14.6% na mas mababa sa kanilang antas noong isang taon.

Hindi pangkaraniwan ang pagbaba ng halaga dahil ang pagbaba ng dami ng transaksyon ay hindi nagdulot ng pagbaba ng pambansang presyo. Ang median na presyo ng kasalukuyang bahay ay tumaas ng 3.4% mula noong nakaraang taon patungo sa $391,800, habang ang magagamit na imbentaryo ay nanatiling mas mababa sa antas noong nakaraang taon. Nahaharap ang mga mamimili sa kombinasyon ng mataas na presyo at mga rate ng mortgage na higit sa 7%, at maraming kasalukuyang may-ari ng bahay ang walang gaanong insentibo na magbenta dahil ang paglipat ay mangangahulugan ng pagsuko sa mga mortgage na nakuha sa mas mababang mga rate.

Ang merkado ay natigil dahil sa abot-kayang presyo at sa epekto ng 'lock-in'

Ang imbentaryo sa katapusan ng Oktubre ay umabot sa 1.15 milyong bahay, bahagyang tumaas mula Setyembre ngunit bumaba ng 5.7% mula noong nakaraang taon. Ito ay kumakatawan lamang sa 3.6 na buwan ng suplay sa kasalukuyang bilis ng benta. Sinabi ng Punong Ekonomista ng NAR na si Lawrence Yun na ang mga prospective na mamimili ay nahaharap sa parehong pinakamataas na rate ng mortgage sa isang henerasyon at isang patuloy na kakulangan ng mga bahay na ipinagbibili.

Nagsimula nang bumaba ang mga gastos sa mortgage mula sa tugatog noong Oktubre, ngunit nananatili pa rin itong mahigpit ayon sa kasaysayan. Isang pagsusuri noong Nobyembre 22 sa lingguhang survey ng Freddie Mac ang naglagay sa average na 30-year fixed rate sa 7.29%, bumaba ng 15 basis points mula sa nakaraang linggo at mas mababa sa 7.79% na antas na naabot noong huling bahagi ng Oktubre. Kahit na matapos ang pagbabang iyon, ang gastos sa pagpopondo ng isang bahay ay nananatiling mas mataas nang malaki kaysa noong dalawang taon na ang nakalilipas.

Gumagana ang mekanismo sa magkabilang panig ng transaksyon. Binabawasan ng mas mataas na rate ang kayang bayaran ng mga bagong mamimili bawat buwan. Kasabay nito, milyun-milyong may-ari na nag-refinance o bumili sa panahon ng mababang rate ay may mga mortgage na mas mababa sa kasalukuyang mga rate sa merkado. Ang pagbebenta ay kadalasang nangangahulugan ng pagpopondo sa susunod na bahay sa doble ng rate ng interes, na lumilikha ng isang malakas na dahilan sa pananalapi upang manatili sa bahay.

Bumaba ang demand, pero tumataas pa rin ang mga presyo

Ang hindi pagtutugma sa pagitan ng mababang demand at mas mababang supply ay nagpapaliwanag kung bakit tumataas ang presyo ng bahay sa kabila ng pagbaba ng benta. Iniulat ng NAR na ang lahat ng apat na pangunahing rehiyon ay nagtala ng pagtaas ng presyo taon-taon noong Oktubre, habang ang lahat ng apat ay nakaranas ng mas mababang benta kumpara noong nakaraang taon. Karaniwang nanatili sa merkado ang mga ari-arian sa loob ng 23 araw, at dalawang-katlo ng mga bahay ang naibenta sa loob ng wala pang isang buwan.

Ang mga aplikasyon ng mortgage ay nagpapakita ng ilang tugon sa kamakailang pagbaba ng mga rate. lingguhang survey na ang pangkalahatang mga aplikasyon ay tumaas ng 3.0% sa linggong nagtapos noong Nobyembre 17 at ang mga aplikasyon sa pagbili ay tumaas ng 4%. Ngunit ang mga aplikasyon sa pagbili ay nanatiling 20% ​​na mas mababa kaysa sa parehong linggo noong nakaraang taon, na nagpapakita na ang ilang linggo ng pagbawas ng rate ay hindi nakapagpabaliktad sa mas malawak na problema sa kakayahang bayaran.

Inaasahan ng pananaw sa pabahay ng Fannie Mae para sa Nobyembre na mananatiling mababa ang kabuuang benta ng bahay, na nagtataya ng humigit-kumulang 4.8 milyong pinagsamang benta sa 2023 at 4.7 milyon sa 2024. Inaasahan ng mga ekonomista nito na unti-unting bababa ang mga rate ng mortgage, ngunit inaasahan din nila na ang lock-in effect ay maglilimita sa bilis ng anumang pagbangon sa mga transaksyon ng mga kasalukuyang bahay.

Mas matatag ang bagong konstruksyon kaysa sa aktibidad ng muling pagbebenta

Ang kakulangan sa suplay ay lumilikha ng kapansin-pansing pagkakaiba sa pagitan ng mga kasalukuyang bahay at mga bagong konstruksyon. Maaaring mag-alok ang mga tagapagtayo ng mga bagong gawang imbentaryo at, sa ilang mga kaso, gumamit ng mga insentibo sa financing o mga rate buy-down na hindi kayang gawin ng mga indibidwal na nagbebenta. Nagbibigay ito sa merkado ng mga bagong bahay ng kalamangan kahit na ang mas malawak na sektor ng pabahay ay nananatiling nasa ilalim ng presyon.

Ang mga makasaysayang ulat ng Census Bureau tungkol sa konstruksyon ay nagpapakita na ang taunang pagsisimula ng pabahay noong Oktubre ay humigit-kumulang 1.37 milyon, kung saan ang mga single-family starts ay halos 970,000. Tumaas din ang mga permit mula Setyembre. Hindi umuunlad ang mga bagong konstruksyon, ngunit napatunayan itong mas matatag kaysa sa mga kasalukuyang bahay dahil direktang tumutugon ang mga tagapagtayo sa kakulangan ng mga ari-ariang mabibili.

Ang mga tagapagtayo mismo ay nananatiling maingat. Ang survey ng National Association of Home Builders noong Nobyembre ay naglagay ng Housing Market Index nito sa 34, bumaba ng anim na puntos para sa ikaapat na magkakasunod na buwanang pagbaba. Sinabi ng NAHB na ang mga rate ng mortgage na malapit sa 8% ay nakapinsala sa trapiko ng mamimili at sentimyento ng tagapagtayo kahit na ang mga kamakailang datos ng inflation at mga galaw sa bond-market ay nag-alok ng pag-asa para sa mas mababang gastos sa financing.

Ang pabahay ngayon ay naghahatid ng patakaran sa pananalapi sa pamamagitan ng pinababang kadaliang kumilos

Ang pagtaas ng rate ng Federal Reserve ay naglalayong pabagalin ang demand at implasyon, at ang pabahay ay isa sa mga pinakasensitibo sa interes na bahagi ng ekonomiya. Ngunit ang kasalukuyang siklo ay nagdudulot ng karagdagang epekto: nabawasang mobilidad. Sa halip na pababain lamang ang mga presyo dahil sa mas mahinang demand, ang mas mataas na mga rate ay humihikayat sa mga kasalukuyang may-ari na maglista ng mga bahay, nililimitahan ang supply at sinusuportahan ang mga presyo.

Lumilikha ito ng mahirap na kapaligiran para sa mga unang beses na mamimili at mga sambahayan na kailangang lumipat dahil sa trabaho o pamilya. Maaaring makipagnegosasyon ang isang mamimili sa presyo, pumili ng mas maliit na ari-arian o dagdagan ang paunang bayad, ngunit wala sa mga opsyong iyon ang ganap na makakabawi sa pagbabago sa buwanang bayad na dulot ng paglipat mula sa 3% na kapaligiran ng mortgage patungo sa higit sa 7%.

Maaaring lumuwag ang merkado kung ang mga rate ng mortgage ay bababa nang malaki, dahil ang mas mababang gastos sa financing ay magpapabuti sa kapangyarihang bumili at magbabawas ng multa para sa mga kasalukuyang may-ari na nagbebenta. Ngunit ang pagbaba ng rate ay maaari ring magpakawala ng naipon na demand ng mamimili bago makabawi ang imbentaryo, na maglilimita sa pababang presyon sa mga presyo.

Ang bilis ng 3.79 milyong benta noong Oktubre ay sumasalamin sa resulta ng mga puwersang naglalaban-laban. Bumagsak ang mga transaksyon sa mga antas na hindi pa nakikita sa loob ng 13 taon, ngunit nananatiling matatag ang mga presyo dahil limitado rin ang suplay ng mga bahay na maaaring ibenta. Ang pabahay ay hindi nakakaranas ng karaniwang pagbagsak ng presyo. Nakararanas ito ng pagyeyelo sa merkado kung saan ang mataas na presyo ay nagpapahirap sa pagbili ng bahay at sa paghikayat sa mga kasalukuyang may-ari na magbenta nito.